• 2017 - 11 - 07
    项目名称:江苏徐州云网新都汇项目体量:3万方项目类型:购物中心项目地址:江苏徐州
  • 2017 - 10 - 03
    项目名称:清远好又多购物广场项目体量:1.5万方项目类型:购物中心项目地址:广东清远
  • 产业价值链对商业地产招商有何指导意义
    产业价值链对商业地产招商有何指导意义 商业地产的产业价值链是一个流程增值的过程,因此我们在思考中建立了这样一个模型,从上述模型可以看出一个商业地产项目的产业价值链从不同的角度看其实有两个,既狭义产业价值链和广义产业价值链广义产值价值链中市场的狭义和狭义产业价值链中的商业地产是两个价值链的关键点,他们通过开发商连接,把一个无形市场转化成有形市场,这是产业价值链开发的基本意义。      狭义产业价值链是从经济效益和微观概念讲的,是以开发商为龙头的,整合了零售商,运营商,金融业和商业服务企业而形成的价值增值过程。也就是说狭义价值链是开发商在开发一个商业地产项目一开始就必须具备的思维模式。为了实现商业地产开发的经济效益,开发商必须寻求投资者、商业运营商商业服务企业和关联的产业介入,共同玩转这个项目。      广义价值链是商业地产的社会效益和宏观讲的,往往是无形的,是从消费者需求开始的逆向营销的过程,逆向影像在美国已经提出十几年了,在中国有多少企业做到了,是一个商业地产项目通过消费者需求,商业经营,质直制造供应商改进而产生的价值。广义价值链是认知形成了,只要你把狭义价值链做好了,他就会形成了,但是广义价值链基本上是造势的,我们在80年代学习的时候就学习了商业地产的项目。事实上掌握消费者的心理,行为偏好,掌握个体投资者的承受力对于商业地产开发都是十分重要的。商业地产产业价值链理论的意义:      第一、产业价值链有助于商业地产开发具备正确的理念。      房地产是一个资本密集型和知识密集型的行业,具有高风险,高收益的理念,商业地产尤其如此,其成功虽然靠智慧,反思我们大部分失败的商业地产都是贪心所致,要么是忽视了消费者的研究,要么是很多政策倾向自己,忽视了关联产业的利益。产业价值链告诉我们,你想成功的开发必须重视整合这些产业,为相关产业提供增值的机会。      第二、产业价值链有助于产业地产形成成功的思路。      这里提出产业价值链这样一种模式也是简化这些东西,清晰思路。在商业地产策划中,我们发现很多开发商从事没有接触商业地产,甚至从来没有做过地产,就把房子盖起来,这种情况太多了。在项目动工之后就没有了方向,所以,为大家解决一个非常简单的问题,就是产业价值链,你把你的商业地产项目看成一个集成系统,涉及到方方面面的产业,不能光是开发房子这么简单。相关产业我们在模型上标的非常清楚。      第三、产业价值链模式有助于商业地产开发形成有效的模式。      那是一个模式,而不是一个理念。首先是商业地产其前调查方面,与住宅开发不同,商业地产前期调查涉及的面广得多。一个商业地产项目市场调查内容至少涉及几个方面:一个是与住宅楼盘相同的必备的内容,宏观经济环境、消费者调研、密接调研等等。第二个是长上方面的调研内容,包括厂商、批发商、分销商,零售商,根据项目的大小,这些都要考虑到本地基本涉及到的和外地部分涉及到的商家、厂商。第三个方面是关联产业的调查内容,我们这个模型上面说的关联产业包括餐饮业、旅游休闲业、旅游业、培训业、传媒、广告业、咨询策划。第四个是服务运营机构的调研,包括会展、物流、信息和咨询等等。对照这个产业价值链模型,我们商业的调研思路会变得非常清晰。
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    城市地下商业再造价值
    城市地下商业再造价值 随着城市的发展,城市核心区域地面以上空间已被高度开发,在逐渐达到开发瓶颈的同时,交通拥堵、停车难等问题越发突出,而地铁以及地下停车场的开发则价值日益凸显。      另一方面,寸土寸金的城市核心区聚集着银行、酒店、写字楼等大规模业务大楼,以及密集的路网和车流的阻隔,使地面商业街不仅空间有限,而且因被分断成一个个孤岛而失去连续性,严重威胁着中小零售商的生存空间。而地下商业的开发则能为中小零售商在城市核心区的生存提供宝贵的空间。      一方面是需要通过开发地下动态交通和静态交通解决城市核心区域交通问题,另一方面又需要通过地下商业空间的开发为中小零售商提供生存空间,于是,地下交通和地下商业的结合水到渠成,因为这能够大大提升地下综合开发效益:地下交通为地下商业带来客流,地下商业则带来新的交通空间,而人防工程和平战结合的需求也能较好的得到满足。      目前我国城市中常见的地下停车场主要以住宅或者商业建筑附属设施的形式出现,这种地下车库受到地上建筑安全以及收费的限制,导致停车的效益较低,体验感不足,难以发挥较好的效果。而公共停车场作为城市公共交通的组成部分,在我国城市建设中的开发利用不足。      城市公共地下停车场一般与大型的广场、公园的建设相结合,可以不受地面建筑对地下车库的限制,车库的面积较大,版块统一,最大限度的满足社会车辆的停放,缓解城市中心地区的交通压力。而停车场地下商业空间的开发,则要综合考虑地下和地上人流的导入,以及地上环境和地下商业的连贯性。一般来说,地下空间的第一层开发为餐饮和商业区,2-3层开发为停车场、人防空间及仓库等。      地下商业空间的设计是保证地下商业空间与地面商业环境形成连贯,并吸引足够人流的重要措施。比如,入口的位置应该设置在地面商业区的人流密集处,入口的方向符合人流的方向;入口的造型要具有时代气息,引人注意等。     内部空间的体验感对于地下商业来说也很重要。     随着我国城市的不断发展,对城市地下空间的利用也越来越成熟,地下公共停车场和地下商业空间作为城市地下空间重要的利用形式,对于改善城市中心区域的交通拥挤和满足城市商业发展的需要具有重要意义。
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    从宏观因素考虑购物中心业态规划
    从宏观因素考虑购物中心业态规划 1、当地的经济发展水平丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的,但是这种组合不是没有原则的“堆砌”,一定要有市场作为支撑,一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性,这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。      一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合,匹配,同时必须主动顺应城市的发展的需要,主动为城市发展的服务。只有这样,才不会说与城市的发展脱节。购物中心要生存,就必然适应项目所在地的经济发展水平,符合当地的消费习惯和消费能力。在面临竞争的情况下,如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求,消费者就会流失,即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心,这样一来势必降低项目的客流量,而其它地区的卖场却扩大了市场范围。因此,购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况,符合项目当地的消费发展情况。      城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯,在进行业态规划时,在参考当地的消费能力的情况下,可以保持适度超前的规划,但不能和当地的消费情况偏离太远。否则就会出现“曲高和寡”的局面,导致购物中心的经营失败。当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位,并在此基础上进行一些业态的组合的创新,并形成一整套经营管理系统的支持与配合,否则就容易盲目跟风变换业态规划,把握不住市场定位,很难保证在业态创新上取得成功。      2、当地的商家资源      当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。在进行业态规划时,应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研。根据市场调研的结果,汇总当地的商家资源情况,进行分类汇总,计算出各分类项目的比例。一般来说,商家资源的分类可以分为购物、餐饮、娱乐三大类。进行市调商业分类的目的在于分析当地的商业发展情况,把握项目当地商业发展的情况,为商业经营规划提供依据。      在分析市场调研的结果的基础上,依据项目的自身体量面积,参考项目当地商业发展的情况针对各业态的经营面积作出预估。同时可以借鉴国内外的一些大型的商业成功的规划经验,比如目前常用的规划黄金比例,即一个购物中心中购物、餐饮、娱乐的面积比为52:18:30。预估所需经营面积时应把经营的类别和商店种类的面积进行分类列出,这样有利于从整体上对招商面积进行控制。      进行面积的预估后,还应根据项目当地的情况进行市场需求的核实。核实市场需求的目的在于核实所有规划面积/店铺的需求是否存在。没有需求就没有市场,如果当地的需要不存在或者说市场的需求不充足,那就及时进行相关的调整。如果整个的规划与项目当地市场的需求相差太远,那将对后期的招商造成很大的困难,同时也脱离了当地的实际情况,对将来的经营产生不利的影响。
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    购物中心业态规划需要考虑哪些细节问题
    购物中心业态规划需要考虑哪些细节问题 1、租金水平      购物中心的租金支付通常有用单一租金或租金与营收抽成配合的租金给付方式,但不同业种商户的租金承受力各有差异。租金是商户经营成本的一个重要组成部份。租金过高,商家的经营压力就会很大,商家赚不到钱,整个的购物中心经营结构就会变的十分的脆弱。从另一方面而言,租金是购物中心主要的收入来源,购物中心的投资回报主要通过租金来实现。因此在进行业态规划时,应参考不同业种的租金承受能力,进行合理布局安排。同时,要经过合理的业态规划,以达到租金收益的最大化。      例如在购物中心中,餐饮业态规划大多往高层进行设置。将较多的小餐饮商家往高层放置,除了考虑到可以将人流往上带动牵引外,还有一个重要的因素就是租金价格因素。一般而言,中式餐饮相对于服饰品牌旗舰等其他业态,整体可以承受的租金价格水平较低。而在一个商业项目里,首层的租水平往往较高。租金测算的结果往往显示出普通的小餐饮是无法承受较低楼层的租金价格的。所以,并不合适在业态规划时将其放置在较低的楼层。      2、面积要求面积要求是业态规划的一个重要内部考虑因素。不同商家经营时所需要的面积有些不同的要求。在进行业态规划时就充分考虑不同商家的经营面积要求。如果规划的面积太大,不适合引进商家的特定经营,则是一种资源的浪费。如果规划的面积太小,则不适合相应商家的要求,也会对招商造成阻碍。因此,商家的面积要求是在商业业态规划时不容忽视的要素。      例如麦当劳和肯德基,其经营所需要的面积一般不需要超过500㎡。再如如沃尔玛超市,其面积约20000-30000平方米(不含停车场),每一单层租赁面积至少8000平方米,至多租赁3个楼层。了解不同商家的面积要求,有利于解决主力商家所需要的面积太大/太小的问题,又可以增加项目整体的可售面积,增加商业项目的整体利润。比如业态的规划时可以超过主力店面积要求的部分进行分割,使之形成一些独立的店面,而且由此分割出来的店面紧邻主力店,可以分享其巨大人流量,店面的价值自然非比寻常,大大提升了这些店面的价值。      3、工程技术条件      在业态规划时候,还要考虑所要引进商家其经营的业态有何特殊的工程技术要求要求,是否合适在本项目建筑楼层内经营。层高、柱距、结构活荷载、电气、给水、排水、排烟、消防等方面都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。      业态规划时综合考虑各业种的工程技术条件,对于工程建设有着实际的指导意义。      比如沃尔玛超市,其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m,甲方所有管线(含支架、风口)的底标高不应低于4.0m;距要求在约10m x 10m;结构活荷载方面,鲜食楼层:1000kg/㎡,非食品楼层:700kg/㎡。      再比如规划影院业态的时候,一般电影院的层高都要求在8-9米作用。而普通电影院的层高也要求有8米。如果项目本身在建筑上不具备这样的层高条件,那么在业态规划中是不合适设置电影院这一业态的。       在其他业态的规划设计中,餐饮类的业态商家在规划引进时还要考虑其供水、供气、供电瓦数等是否合适;建筑类的商家规划引进,要考虑到其本身的承重要求是否与项目本身建筑相适应等等。      4、业种的聚客能力      在购物中心的业规划中,要充分考虑不同业种的聚客能力。      一般而言,具有经营能力的店即具有聚客力。聚客能力强的商店所产生的对购物中心的贡献,不仅仅说局限于单位商店经营业绩好,重要的是它们会带到周边商店的人才,形成整体良好的经营果。一旦经营业绩效果开始发挥作用,成群的知名厂商必定想办法争取成为该购物中心的一员。因此一个经营良好的购物中心,不但没有空置的卖场,而且排队等待争取参与经营的厂商形成一股热流。所以在进行业态规划时要充分考虑不同业种的聚客能力,使各业之间形成良性的互补。      通常认为,大主力店店具有较强的聚客能力。比如大型超市、大型百货、美食广场等。但不同的主力店聚客能力也有会不同,例如建材超市,因为商品结构不同,它相对于大型超市的聚客能力就会弱一些。再如自助式KTV,它的聚客能力就不同于其它的业种,顾客进入KTV后消费就会相对单一,对于周边其它的小业态的带动也会相对减弱。业态规划中要详细的考量主力店的聚客能力。各业种对于消费的吸引力也会相对不同。有些业种的消费者层基本是全客层的,比如餐饮业,有些则的消费则有很强的针对性。比如服装服饰的聚客能力就会强于文化办公用品的聚客能力;餐饮类的聚客能力则强于电器类的。所以不同业种的聚客能力也是业态规划的考虑因素之一。      5、辅助功能区需求辅助功能区,是指在商业场所中那些必须具备,而又不能用来当作商铺销售招商创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。     不同的商家对商业辅助功能都有不同的要求。一般如大型超市,就要求有一定面积的卸货空间和停车场。例如家乐福超市,就要求单体购物中心有1000个以上的停车位,其中有200个可以提供给家乐福及其顾客专用。再如TESCO超市,就要求其入口前有深度>15m的小型广场,铺花岗岩面积不少于1500平米。有些餐饮业种要求有一定的设备用房。所以商家的辅助功能需求是业态规划必须考虑的因素之一。同时结合购物中心原有的辅助区进行业态的规划,有利于充分挖掘这些辅助空间的价值,提升租金的水平。比楼梯附近的店面其租金水平相对较高,这样就可以安排一些租金承受能力较强的业态。      6、项目的人流动线      购物中心空间价值的最大化体现在能够吸引充沛的人流并使其在此区域停留。对在进行业态规划与人流动的规划充分结合,能够较好的避免商铺人流死角,并且最大限度地吸引人流,使商铺价值达到最大化。      现代的购物中心层数越多,营业面积和租金就越多,购物中心的利润和投资回报也就越大。但要把购物者引导高层并不容易,因而很多商家不愿意租用上面的楼面。将业态规划与人流动线相结合,有利于将顾客引导至购物中心的各个楼层,形成良好的经营氛围,提升整场的租金水平。
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